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隨著中國城鎮(zhèn)化建設(shè)的逐步加快，越來越多的人進(jìn)城買房，聚集在一個又一個小區(qū)里。

根據(jù)高德地圖2016年的全國小區(qū)數(shù)據(jù)報告，全國已超過30萬小區(qū)，其中北京、上海、深圳均超過7000個小區(qū)。北京的天通苑，每天有60萬人出門。

作為人口最集中，服務(wù)最后一公里的小區(qū)，一直都是商家必爭之地。今天簡單和大家一起去了解一下，小區(qū)里的生意。

由于涉及業(yè)務(wù)較多，所以本文只是一個籠統(tǒng)概述，和大家分享我看到、經(jīng)歷的一些情況，后續(xù)會針對各個商業(yè)領(lǐng)域再展開詳細(xì)的分析。

一、餐飲

民以食為天，3.5萬億的餐飲大市場自然很熱鬧。

其中中式快餐市場：2400億規(guī)模；中式小餐飲：1800億；街邊餐飲和食街：1800億。

具體到面、粉就有：1500億；粥點：300億；水餃餛飩：300億。

對于小區(qū)來說，如果不是在繁華商業(yè)的地段，小區(qū)周邊的餐飲主要還是以方便快捷為主。

（1）早餐

作為每日第一餐，小區(qū)樓下的早餐主要以包子（1.5-5元）、油條、豆?jié){、煎餃、醬香餅為主，另外還有5-10塊錢流動攤販的手抓餅、山東煎餅。

我曾經(jīng)和一個賣過山東煎餅的小哥聊過，他們一家三口都在杭州賣煎餅，早中晚三個地方輪流，單人單車日銷100個起，所以煎餅小哥月入過萬不是夢。

（2）快餐

沙縣小吃、黃燜雞、蘭州拉面、餃子店、麻辣燙是社區(qū)餐飲五虎，價格主要在10-20塊之間。這些店鋪主要服務(wù)的還是那些未成家室的青年居多（單身、小情侶、未育夫妻），真正有家室的大部分都是買菜做飯、周末六下館。

（3）夜宵

大部分小區(qū)附近的夜宵都是流動攤販。炒米線、炒飯、煎餅等15塊錢以內(nèi)的是暢銷品，而能滿足燒烤這類夜宵需求的現(xiàn)在都比較難得。

（4）酒樓（炒菜）

真正能炒菜、開酒樓的小區(qū)，核心就得看小區(qū)和周邊社區(qū)的入住情況。而且這類餐飲也主要是為了滿足朋友聚餐、宴請的需要，大部分家庭一般一個月就1、2次，均價2-400元左右。

（5）外賣

作為堂食的補(bǔ)充，近幾年外賣逐漸興起，不僅選擇多，有優(yōu)惠券，還能送上門。2018年中國外賣用戶超過3.7億人，人均消費超過600元。但小區(qū)外賣主要還是集中在周末六居多，且多為年輕人。

思考：在小區(qū)餐飲2C方面，堂食和外賣是否有連鎖品牌的可能。2B端，點餐、支付、配送、批發(fā)、金融是否有更多想象？

二、生鮮水果

做飯買菜是大部分家庭的選擇，但凡小區(qū)，周邊定有生鮮店鋪。

根據(jù)前瞻網(wǎng)對生鮮行業(yè)分析，2017年我國生鮮市場交易規(guī)模達(dá)1.79萬億，每年保持6%以上的增速。而中國消費者購買水果蔬菜類，平均每周4.48次；魚類水產(chǎn)每周約為2.39次。

一個小區(qū)生鮮店日均客流150-200人，日常小區(qū)買菜大概支出在700-1000元左右，而水果的支出在500元-800元左右，當(dāng)然不同社區(qū)的規(guī)?？隙ù嬖诓町悺?/p>

早上7、8點主要就是大媽大爺為主，而晚上6、7點之后，主要就是年輕人為主。年輕人買的更多的是水果，而長輩們更多是柴米油鹽醬醋菜。

小區(qū)店來晚了沒有新鮮菜，攤位小，菜品也不是特別豐富。這才讓周邊的大超市、菜市場以及最近的生鮮電商、互聯(lián)網(wǎng)菜場有了機(jī)會。

但為什么社區(qū)店依然有生意呢？

• 其一：家庭有老人，現(xiàn)場買菜更方便

• 其二：現(xiàn)場買菜、挑菜更放心

• 其三：情感元素，許多小區(qū)店和鄰居熟悉了之后，可以講價、去零、代買、記賬、包括免費贈送。

那么小區(qū)生鮮店，還有哪些機(jī)會呢？

• 生鮮供應(yīng)：許多老板還是要自己每天去市場采購，雖然有美菜這種平臺，但還是有諸多問題。

• 菜品豐富性：受制于店鋪面積，許多社區(qū)店菜品供應(yīng)少、也很少有半成品。

• 銷售終端：小區(qū)店是不是可以作為配送點、提貨點或者其他商品分銷店（比如：天貓爆款）。

• 店鋪營銷：許多店鋪沒有營銷活動，沒有工具，不會做營銷。

三、便利店

中國有超過12萬家便利店。其中知名品牌便利店才3萬家左右，大部分都是夫妻店。

大的小區(qū)，會有兩三家小超市，煙酒飲料、日用百貨是超市暢銷品。

許多小區(qū)的便利店也兼顧賣著生鮮蔬菜，但整體的價格、質(zhì)量、品類都不是特別好。

現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不僅開線上超市，諸如蘇寧小店、天貓小店、京東便利店等也在陸續(xù)進(jìn)駐小區(qū)。

在小區(qū)便利店方面，有一些不足我們可以思考：

• 無活動無營銷：我們有看到連鎖水果店有打折，有會員。但是絕大部分便利店沒有充值、折扣、促銷等活動，原本用戶可以在線下買的商品，一部分逐漸被天貓、京東超市搶走。

• 商品豐富性：傳統(tǒng)店鋪都是坐商，沒有數(shù)據(jù)，沒有分析。好不好賣全靠自己。因此在幫助店鋪豐富商品、選擇商品、推薦網(wǎng)紅商品是不是有機(jī)會。比如天貓小店嘗試三只松鼠、海淘商品在各個小區(qū)店的銷售。

• 商家服務(wù)鏈：針對小區(qū)的供貨，其實現(xiàn)在有很多，但配送貨的及時性、支付結(jié)算、金融、煙草等方面會不會有突破。

四、鮮奶預(yù)定

鮮奶預(yù)定其實在小區(qū)里面很容易被忽視，這也被視為一些中等收入家庭才能享受的。其實很多家庭為了小孩成長都會訂牛奶，短則幾個月，長則幾年。

根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部數(shù)據(jù)，2018年鮮奶市場總?cè)萘恳殉^427億，年度增速超過6%。2018年京東鮮奶日均銷售10噸，鮮奶年銷售規(guī)模同比增長100%，用戶規(guī)模同比提升100%

圖：蒙牛和天貓合作的天鮮配

我所在的小區(qū)，光明和西湖牌牛奶都可以配送上門，一般鮮奶的價格在3.5-6塊錢之間。

而最近蒙牛聯(lián)合淘寶也在做鮮奶預(yù)定服務(wù)，叫天鮮配。主要是在長三角地區(qū)。說實話價格還有點貴，但服務(wù)不錯，冷柜保存，干凈衛(wèi)生。

思考：除了鮮奶預(yù)定，八寶粥、面包等是不是也可以采用預(yù)定，送貨到柜（冷柜、熱柜），進(jìn)行自提。

五、快遞

2018年中國快遞突破500億件，人均30多件，快遞小哥日均配送60-100個，京東也在加強(qiáng)業(yè)務(wù)員上門攬件業(yè)務(wù)。

2018年全國快遞智能柜超過52萬個，預(yù)計2020能有望突破70萬個。其中常見的豐巢、速遞易、云倉、菜鳥，得吐槽一下速遞易的服務(wù)，收費真的是太坑爹了。

其中成立于2015年的紙箱哥，一年賣出了6億個快遞，同時其在快遞包裹廣告的業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋了5億網(wǎng)民。

2017年，另一家成立于上海的灰度環(huán)保公司成立，公司致力于生產(chǎn)可循環(huán)快遞紙箱，幫助企業(yè)包裝成本將從2元下降到0.5元，提升毛利率3到5個點。不久，阿里也宣布打造”綠色”物流，進(jìn)軍循環(huán)快遞箱！

思考：在這里隨便YY下，每個樓層可不可以放微型快遞柜，生鮮水產(chǎn)能不能配冷柜？社區(qū)大爺大媽能不能參與小區(qū)快遞眾包上門？

六、廣告

小區(qū)廣告主要是4個位置，入門處的道閘，社區(qū)內(nèi)告示牌、小區(qū)展銷、以及電梯廣告。

（1）道閘廣告

許多小區(qū)都沒有道閘廣告的，主要得看小區(qū)有幾個門，幾個車庫。道閘數(shù)量少，效果也不如電梯廣告，畢竟用戶出入電梯的次數(shù)和停留電梯的時長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于道閘廣告。

而且道閘廣告也就是在司機(jī)開車進(jìn)入小區(qū)的一瞬間，因此，分眾新潮對于道閘廣告也沒有勢在必得，這類廣告資源就集中在本地的一些中小廣告公司手里，包括社區(qū)公告牌。

（2）小區(qū)展銷

相比單一的廣告展示，更多企業(yè)喜歡實際開展地推。不僅能了解用戶情況，也能讓客戶近距離的接觸到企業(yè)的產(chǎn)品，現(xiàn)場下載注冊體驗產(chǎn)品。

其中來自杭州的快閃場地租賃平臺鄰匯吧，成立于2015年，目前已經(jīng)覆蓋全國2萬多個場地，全年快閃場次數(shù)達(dá)37萬場。其中社區(qū)場地租賃近2000個。

（3）電梯廣告

我們發(fā)現(xiàn)電梯廣告主要是分眾和新潮，極個別本地廣告公司在經(jīng)營著。主要的形式分為廣告機(jī)、畫框，以及最近新起的投影屏幕廣告——梯影傳媒（覆蓋全國50個城市，10萬臺）。

根據(jù)中國電梯協(xié)會統(tǒng)計，2018年中國的電梯保有量達(dá)到580萬臺，分眾傳媒覆蓋電梯約為260萬臺，新潮傳媒70萬臺。中國電梯平均每年增長60萬部，未來五年總數(shù)會超過800萬部，市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和。

目前電梯每天覆蓋超過4億人，將占到線下流量的50%。其中，社區(qū)消費會成為下一個金礦。

而且目前一線城市的電梯廣告的滲透率并不是很高，最高的為上海，只有28%，而最低的為深圳只有9%。

七、垃圾回收

對于垃圾回收，大家可能第一時間想到的是最近火熱的垃圾分類，其中重要的一項就是可回收垃圾。

而在小區(qū)回收垃圾，分別有三派：

（1）大爺大媽

小區(qū)大媽收集可回收垃圾，主要就是補(bǔ)貼自用。尤其是農(nóng)村進(jìn)城和孩子住一起的父母，內(nèi)心會覺得一直用子女錢不好意思，想自己賺點生活費。(但有時候會被子女、兒媳婦認(rèn)為是丟人）

（2）物業(yè)保潔

保潔阿姨有天然的優(yōu)勢，可以去到小區(qū)任何需要打掃清潔的地方，而且還容易和業(yè)主混成臉熟。所以他們才是社區(qū)垃圾回收的最強(qiáng)一方。

圖：虎哥回收小區(qū)服務(wù)站

（3）第三方回收

由于可回收垃圾是可以變現(xiàn)的，所以一部分家庭會把可回收垃圾存放一起，一次性賣給回收垃圾的人。

• 流動商販：現(xiàn)在還是有一些流動的垃圾回收商販，會愿意上門回收垃圾，也有類似虎哥回收這樣的公司上門回收。在長三角，專業(yè)的垃圾回收工人一個月也有近萬元收入。

• 小區(qū)回收站：小區(qū)的垃圾回收也被一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)盯上，比如：回收哥，笨哥哥，幫到家，虎哥回收這種再生能源企業(yè)，他們有流動車上門回收，用戶用垃圾兌換積分，用積分兌換日常生活用品。

另一種是直接在每個小區(qū)內(nèi)設(shè)置自動回收機(jī)器，這個其實早在歐美國家已經(jīng)比較普遍了。最近的垃圾回收都在一些小區(qū)積極布點，操作使用也比較簡單，也吸引了很多的社區(qū)居民前去使用，畢竟連一個塑料瓶都算錢，它的模式也是采用積分在線兌換日常生活用品。

國家最新出臺關(guān)于垃圾分類的政策，全國46個城市開始實行，甚至有分析顯示，垃圾分類將帶動約2000億的市場規(guī)模。其中涉及回收分類、垃圾箱生產(chǎn)、回收設(shè)備、清運等。

全美市值第一的垃圾分類巨頭Waste Management ，市值487億美元，美國目前的環(huán)衛(wèi)產(chǎn)業(yè)市場化率已達(dá)到78%，但中國的環(huán)衛(wèi)產(chǎn)業(yè)市場化率不到30%。

八、房屋租賃

租房市場一直是一個萬億市場，尤其是在一二線城市，租房一直是供不應(yīng)求的。據(jù)國家衛(wèi)計委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年間，我國年均流動人口達(dá)到2.46億。2017年中國房屋租賃規(guī)模超過24500億。

而根據(jù)東方證券預(yù)測，至2030年我國租賃人口將達(dá)2.7億人，住宅租賃市場整體市場規(guī)模將達(dá)4.2萬億元。

而在房屋租賃市場中，也有眾多的角色參與其中：

（1）房東

我們發(fā)現(xiàn)但凡是拆遷房，樓下必有房屋出租的公示欄，而在公示欄附近總有一群老大爺老大媽在蹲守嘮家常。

一旦有目標(biāo)租客出現(xiàn)，他們就會一擁而上：“小伙子，租房不，單間合作都有，精裝修wifi熱水都有，馬上就能住，要不要看看？”而這些拆遷戶家里都有很多套房子。

（2）小區(qū)物業(yè)

由于租房是剛需，小區(qū)正式交付之后，一是為了物業(yè)統(tǒng)一管理，二是為了增加員工收入，現(xiàn)在很多小區(qū)的物業(yè)都把租房管理在自己手上。

比如綠城，保億物業(yè)都有自己的租房賣房業(yè)務(wù)，小區(qū)物業(yè)租房有它的好處，畢竟以后有啥事情，都可以直接找物業(yè)。

（3）房屋中介

租房也是中介一項收入來源，而中介相比于物業(yè)，掌握租房的信息更多，能幫你更好的匹配。

許多租房中介，為了成交，都有專車帶著你看房。我們熟知的貝殼、58、安居客都是常用的租房平臺，但是58租房信息暴露太多，而且很多人都不是房東。

（4）二房東

很多人雖然自己買不起很多房，但看到了租房的火熱市場。所以自己會租很多毛坯或精裝房，進(jìn)行二次轉(zhuǎn)租。

二房東價格貴、而且出現(xiàn)問題，服務(wù)也不一定好。除了個人的二房東，許多房屋租賃公司也承擔(dān)著二房東的角色。

比如蛋殼公寓、自如在這幾年的租房市場中比較火爆。品牌租房有很多好處，比如房屋減價、分期、定期保潔、維修、裝修好等。當(dāng)然諸如甲醛超標(biāo)、違法隔離多間等問題也有。

（5）找房網(wǎng)站

目前大部分年輕人主要都是通過找房APP看房，那么如何解決假房源，假中介、擴(kuò)充真房源數(shù)量等，都值得思考。

思考：據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，租客租房目前平均一年換一次，租客對于租房的理念、社交、品質(zhì)、都有所改變。還有涉及到價格、配套、租房金融、房東服務(wù)等，我們在后續(xù)租房專題分享中，再來詳細(xì)的展開。

九、教育

教育是國家之本，也是家庭大事。無數(shù)家長在孩子的學(xué)習(xí)成長中操碎了心，也不惜重下血本。

一邊社會在倡導(dǎo)給孩子減負(fù)，一邊是無數(shù)的家長在給孩子報補(bǔ)習(xí)班、興趣班、加強(qiáng)班。

2018年中國教育市場超過2萬億，中小學(xué)課外輔導(dǎo)行業(yè)超過7000億。而伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、以及二胎政策的開放，教育市場將會更加龐大。

• 托班：由于知識的更細(xì)迭代導(dǎo)致許多父母和爺爺奶奶不會教，年輕父母因為工作又沒時間管，因此小區(qū)托班，十分受歡迎。

• 興趣班：在城市長大的孩子，多半都參加過幾門興趣課程，什么舞蹈、音樂、表演，再到現(xiàn)在的語言類、計算機(jī)類。我有個朋友的孩子，從周六到周末每天都有興趣班，夫妻輪流陪同，而孩子一年的學(xué)習(xí)費用也超過萬元。

• 加強(qiáng)班：抖音上經(jīng)常有父母被孩子學(xué)業(yè)氣暈的段子，不僅是因為學(xué)習(xí)變難了，更重要的是，學(xué)習(xí)比拼的傳統(tǒng)一直沒變過。所以，很多父母總在暗暗的比拼較勁，孩子上著各種數(shù)學(xué)、英語、寫作等加強(qiáng)班。

在大城市，好老師排不上班，價格貴。在中小城市，老師缺，又不是很專業(yè)。我曾經(jīng)走訪個黃山、蕪湖、上饒等城市，針對中小學(xué)教育培訓(xùn)做過深度的調(diào)查，這個后面可以單獨來分享。

十、健 身

鍛煉身體的重要性不言而喻，體育健身被列入國民幸福產(chǎn)業(yè)，全民運動健身成頂層國家戰(zhàn)略。近幾年無論是Keep，輕+、咕咚這樣健身app，還是樂刻這種門店都很火熱。

根據(jù)國家體育總局?jǐn)?shù)據(jù)獲悉：2015年中國經(jīng)常參加體育鍛煉的人數(shù)為3.6億人；2025年計劃增長至5億人。健身休閑產(chǎn)業(yè)規(guī)模也將從2015年的8000億增長至2025年3萬億。

而在小區(qū)里面，體育設(shè)施是標(biāo)配，早晚也都有很多人在跑步、打球、跳舞等。根據(jù)艾瑞咨詢的一次調(diào)查，有44.7%的人保持每周2-6次跑步健身。

但一方面社區(qū)健身工具不專業(yè)、不齊全，沒有專業(yè)健身老師指導(dǎo)，社區(qū)健身場地配套也不好，也沒有健身氛圍。另一方面是很多白領(lǐng)買了健身卡，由于距離等因素，經(jīng)常沒有去鍛煉。

2017年隨著共享經(jīng)濟(jì)的火熱，無人值守的共享健身倉，開始進(jìn)駐諸多小區(qū)。有近40家公司拿到融資，但如今還在不足10家，比如覓跑、抖吧、蝸牛倉。

雖然共享健身倉方便小區(qū)居民小樓建設(shè)、享受獨立空間的需求。但無論是專業(yè)指導(dǎo)、健身氛圍、價格、白天利用率低、無法多人使用和成本方面都有待考量。

目前大部分健身倉4-6平米左右，制造成本1-4萬不等，小區(qū)物業(yè)租金5000-2萬不等。定價方面，有的按照5分/1元，也有按照階梯價格。但最樂觀的情況，箱體的回本周期也要8個月以上。

以上只是關(guān)于小區(qū)的一些商業(yè)業(yè)態(tài)比較籠統(tǒng)的介紹，還談不是分析，因為每一個商業(yè)領(lǐng)域都值得深度仔細(xì)的再去了解。同樣還包括小區(qū)醫(yī)療、美容理發(fā)、廣場舞大媽、老人陪護(hù)、家政清潔、社區(qū)充電、寵物等領(lǐng)域都暫無提及，這些都是值得去研究、去分析。

這次只是一次啟發(fā)，后續(xù)我們逐一和大家進(jìn)行交流。

有人的地方，就有生意、就有機(jī)會。